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2016厦门拟推18宗商住地块土地大戏如何上演?

作者: 来源: 时间:2020-06-08

  近日,厦门市国土资源与房产管理局发布了《2016年厦门市经营性用地出让计划》,计划显示,今年厦门共将出让58宗地块,其中商住用地18宗:翔安7宗、同安6宗、集美3宗、海沧2宗,总建筑面积约210万平方米。而自去年9月首开龙湖拍下海沧H2015P05地块后,厦门至今再无住宅用地供应。此次出让计划的发布,让沉寂了近半年之久的土地市场振奋,各方也因此对今年的住宅用地很是期待。
  
  量少
  
  总供应量210万平方米 难解市场之渴
  
  预测
  
  新地王是否再现?
  
  花落何处成焦点
  
  日前,因新“闽八条”的出台,“去库存”一时成为热门话题,本报也曾为此出过相关报道告知厦门住宅存量压力不大。记者从厦门网上房地产获悉,截至发稿日,厦门一手房可售住宅面积约296.8万平方米,按照2015年月均销售29.48万平方米计算,库存量去化时间仅为约10个月。而目前厦门住宅用地开发存量也并不富足,其中,湖里区存量更是不足半年即能去化完毕,土地开发存量极少,土地新出让需求大。
  
  通常而言,新增土地取得预售证的时间快也要8个月,这就意味着2017年1月之前,厦门楼市只有存量土地新房可售。按照今年各家开发商的库存和预计新盘推售计划,目前厦门楼市新盘10-12月份预计只有保利、金都、海投、龙湖、世茂、住宅等少数开发商具备5万平方米以上的供应能力。
  
  在亟需新地供给的背景下,2016年土地出让计划发布,计划显示,2016年厦门拟出让18宗商住地块,虽在地块数量上与去年持平,但规划总面积上减少了约100万平方米。且按照惯例,实际供应量或将小于计划(如2014年土地实际供应为计划供应量的30%,2015年土地实际供应为计划供应量的75%),这也意味着2016年土地供应总建筑面积很可能不足210万平方米。
  
  值得一提的是,这18宗地块均分布在岛外区域,其中,岛内住宅用地继2015年后再次零供应,而被称为“地王摇篮”的集美和海沧区域供应量也分别只有3宗和2宗,占比不足两成。这对于近年来一直是土拍的热门区域的集美和海沧,尤其是杏林湾和马銮湾片区而言,可谓“难解市场之渴”。如今,这两大片区已经汇集了恒大、海尔、融侨、龙湖等多家实力房企,区域房价也一路看涨,目前,马銮湾片区均价19724元/平方米,杏林湾22435元/平方米,集美新城为21890元/平方米。如此火热区域在2016年却仅在马銮湾、灌口等板块有零星地块出让,恐怕难以满足房企们的“胃口”,势必吸引众多房企角逐。
  
  土地出让计划公布后,不少业内人士认为,按照目前楼市的火热程度,加上此次计划出让体量的不“富足”,新地王产生的可能性很大。新地王将花落何处?这也自然成为人们关注的重点。
  
  对此,有业内人士认为,大可能出现地王的区域为同安环东海域,他们认为,该区域有海景资源,地块较大且完整方正,适合战略开发,加上保利叁仟栋 [动态 价格 户型 地图 楼吧]和金都海尚国际 [动态 价格 户型 地图 楼吧]价格支撑,地王产生可能性较高。
  
  而王崎则认为,从目前供应来看,厦门还是处于僧多粥少、钱多地少的状态,缺地的开发商肯定会“饿狼扑食”,他认为,每个区域都有可能出现地王。
  
  厦门图智土地投资中心副总经理刘斌文表示,区域地王的出现很大程度上是因为厦门城市的独特地形和景观资源分布不均衡造成的。他说,“历史数据告诉我们,地王地块开发后不一定能成为‘楼王’,关键还要靠开发企业实力和产品品质。”他认为,市场发展周期和规律不支持房价长期疯涨,而“面粉贵过面包”的土地市场很大程度上是在透支未来房价上涨空间,因而,建议开发企业在拍地时需要更加谨慎和理性。
  
  分布
  
  依托各方面利好 翔同占大半壁江山
  
  此次出让地块分布中,翔安和同安占据了大半壁江山。在这18宗商住用地中,翔安占据了7宗,同安6宗,面积分别为121.7万平方米和61.71万平方米,分别占比55.38%和28.08%。
  
  相较于去年,此次出让中翔安地块总面积增加了25.2万平方米,主要分布在翔安南部新城及新店片区。业内人士分析认为,一方面翔安区域可供开发量较大,另一方面,也因机场建设、四条地铁线路规划等较强的政策导向性。对翔安区尤其是南部新城板块的发展潜力认知,在2015年之后达到前所未有的高度,不过目前区域内在售楼盘如招商雍华府 [动态 价格 户型 地图 楼吧]、世茂御海墅等基本处于尾声,此次的集中出让也算是一次合理的补仓。
  
  同安本次也占了近三成,主要集中在环东海域新城。作为厦门岛外价值洼地,2016年3月以来同安销售量稳居厦门第一、第二名,特别是环东海域,逆袭势头迅猛。厦门均和评估董事长王琦认为,其逆袭原因有二:一是地铁交通规划、滨海西大道等市政建设利好信息释放,降低客户对其距离岛内远的抗性;二是保利、特房、阳光城等企业的进驻,炒热了片区,使片区获得客户的认可。

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